为什么选址对于数据中心行业如此重要？

　　数据中心行业的选址涉及众多因素的复杂相互作用，每个因素都会影响设施的质量、效率和成本效益。

　　该过程从明确定义的方法开始，利用结构化选择流程中概述的步骤。

　　这可以对各种标准进行定量分析，将原始数据转化为可供决策参考的可行见解。

　　图 1 – 从选址到施工决策

　　权衡是不可避免的，需要仔细考虑相互竞争的优先事项，才能做出最终的选址决定。

　　图 2 – 场地选择的分级矩阵

　　每个潜在场地都有其优缺点，但借助现代建筑创新，您可以缓解其中的许多问题。工程解决方案可以克服场地位置带来的许多挑战。例如，位于飓风区的场地可能具有坚固的外部，能够极强地抵抗自然或物理威胁，例如过大的风速。

　　及早发现关键问题有助于降低风险，并能够在具有挑战性的位置进行建设。每个缓解解决方案都将提供成本效益分析，这可能会影响资本或运营成本。从许多潜在选项中选择一个场地可能会提供一个评分系统，这将有助于为最终的选择决策提供正确的视角。

　　气候考虑至关重要，天气条件会影响危害暴露和脆弱性。通过工程解决方案减轻洪水、地震和飓风等自然灾害至关重要。通往主要高速公路和机场的通道可确保物流效率，尤其是在施工和运营期间。场地周围的空气质量会影响设备性能和员工健康，因此需要采取措施减轻污染。自然灾害的历史数据可为风险管理策略和设施设计提供参考。

　　地面状况必须经过彻底的地质调查，以评估结构稳定性和施工适宜性。强大的通信基础设施(尤其是光纤网络)对于无缝连接至关重要。低延迟(靠近海底电缆着陆点和密集光纤网络)对于高性能应用至关重要。

　　地缘政治稳定、监管环境和税收政策会影响选址决策。电力可用性和成本对运营费用有重大影响，可再生资源提供了可持续性效益。地方激励措施，如免税和监管支持，可能会影响决策。

　　社区参与至关重要，运营商应解决问题并向利益相关者强调利益。不可预见的挑战，如施工复杂性和供应商协调问题，凸显了熟练项目管理的重要性。

　　改造现有商业建筑以供数据中心使用提供了经济高效的替代方案，但需要仔细评估电力、暖通空调、分区和安全考虑。围绕对等点进行集群可以促进创新和连接，历史趋势显示，电信公司发起集群后，超大规模运营商也加入了集群。

　　尽职调查

　　尽管涉及到复杂性，但细致的尽职调查确保了安全的所有权和法规遵从性。总体而言，成功的选址取决于综合分析、利益相关者参与和风险缓解策略。

　　从不同的起始位置选择一个站点可能有两种方法。在第一部分中，您可能拥有具有潜在领域本地知识的开发人员类型实体，然后向数据中心市场提出建议，并采用所谓的自底向上方法。

　　这些开发商通常与私募股权公司合作，因为金融市场对数据中心的需求持续强劲，投资者开始将数据中心视为与更传统的房地产行业相同的投资级别。股权投资者可以承担场地尽职调查成本、设计成本和规划许可阶段的法律成本，目标是一旦感兴趣的数据中心运营商参与，就分阶段退出。土地的合法所有权一般在最终经营者准备购买之前不会转让。期权协议、场地组装和开发是种子投资者的首选途径。

　　对于数据中心开发人员来说，购买选项是一个非常有用的工具，可以为开发计划集合站点的所有权。几个不同的当事人可能拥有包括拟开发地点的土地。使用期权来获得这些权益可以为开发商提供必要的确定性和灵活性组合，以便在计划的最终购买者没有出现时退出。

　　这些投资者可能会与场地开发商成立合资企业特殊目的载体公司 (SPV)，以在规划许可或执照授予阶段之前或之后吸引最终用户客户。瀑布模型通常用于在共同投资中涵盖多方。它是法律运营协议中使用的术语，描述了在股权投资发展过程中如何、何时以及向谁支付资金。

　　简而言之，一旦实现了各种预定的里程碑，最初的发起人可能会获得与其最初获得交易时投资的股权成比例的更大一部分现金流，也称为促进权益。每个瀑布结构都不同，需要相当多的专业知识。

　　寻找数据中心站点的第二部分是具有全球需求和区域重点的超大规模实体，这可以称为自上而下的方法。一旦这些实体确定了他们的市场需求，他们就会考虑不同司法管辖区内的多个地点。许多专业房地产经纪人都处于这两个二元部分的混合体中，与两个实体合作以达成交易。

　　要获得一个成功的站点，并将其发展成为一个开发项目和一个可运营的数据中心，需要考虑并权衡选择站点的标准。在建设和运营阶段，选址尽职调查中代价高昂的疏忽和遗漏变得非常明显。

　　作者：Vincent Fogarty 是 Diales Technical 的董事总经理