安居客冲击港股，姚劲波再战左晖

　　押注新房市场，安居客能在港股市场讲述新的故事吗？

　　安居客创立于2007年，曾是中国第一互联网房产平台，2015年被分类信息网站58同城收购。近期，私有化退市的58同城，开启分拆上市大计，第一个推向资本市场的便是打包了安居客、58房产以及新产品爱房和巧房的安居客集团。

　　从公司近年的业绩表现来看，赖以生存的流量买卖模式虽比较挣钱，但增长空间有限，公司2020年进入业务瓶颈期，业绩下滑超过15%。

　　2019年公司联合同策咨询和世联行进入新房经纪业务，去年更是全面收购爱房平台，誓要与最大的竞争对手贝壳，展开全面战争。

　　4月10日，安居客董事长姚劲波实名举报贝壳“二选一”，再一次点燃了房产经纪行业的战火。

　　安居客分拆上市

　　科技巨头回港及分拆上市潮，这次终于轮到58同城和安居客了。

　　姚劲波1976年出生于湖南，23岁那年从中国海洋大学毕业，创立域名交易及增值服务网站易域网。卖掉公司后，他在2005年创立分类信息网站58同城，走上开挂之路。

　　5年之后，58同城房产垂直领域开始盈利，58房产独立，并很快发展成为公司的业务核心。

　　2015年3月，已经在纽交所上市两年的58同城，收购中国第一互联网房产平台安居客。1个月后，58同城合并赶集网，姚劲波迎来最高光的时刻。

　　2020年底，58同城私有化从纽交所退市。今年年初，安居客完成重组，从58同城中拆分，4月8日正式递交招股书谋求港股上市。

　　2007年创立的安居客，2009年和2014年曾两度推出上市计划却都无奈折戟，这一次，终于成了资本市场的主角。

　　拟上市公司安居客集团旗下包含了安居客和58房产(二手房及租房业务为主)以及爱房(新房交易服务平台)、巧房(向经纪品牌及经纪人提供定制化SaaS解决方案)四大产品。

　　根据艾瑞咨询报告，公司已经成为中国最大的在线房产信息平台，最大的新房及二手房在线营销平台。

　　截至2020年底，公司线上业务已经覆盖820座城市，房源数量达到1.94亿套，付费经纪人数量达到72.6万人，2020年Q4，公司平均移动月活跃用户量6700万人。

　　尽管公司在招股书中强调“我们的房源信息全面且真实”，但对安居客、58房产等平台房源真实性的质疑从未平息。链家和贝壳长期以“真房源”为第一卖点，指的不就是这个?

　　而且，对于买房、租房这种低频交易而言，平台用户数量这一指标的参考价值有限，更应该关注的是转化率和成交量这些核心指标。

　　2018年-2020年，公司营业收入62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元，净利润分别为19.07亿元、23.06亿元、19.55亿元。

　　尽管盈利仍然相当丰厚，但公司的业绩已经敲响了警钟——2020年，公司营业收入仅增长了6.24%，上年增速则达到21.93%;当年，业绩下滑了15.22%。

　　报告期内，公司毛利率分别为92.5%、89.2%、90.5%，净利率分别为30.7%、30.4%、24.3%，呈现非常明显的下滑趋势。

　　同时，2018年-2020年，公司经营活动所得现金净额分别为22.76亿元、26.79亿元、21.48亿元，去年下降了接近20%。

　　究其原因，乃是公司最核心的流量买卖业务，走在了下坡路上。

　　作为互联网房产平台，公司的核心业务就是将买房人/租房人的需求匹配给第三方中介，赚差价。过去3年，这部分业务占公司营业收入的比例均超过95%。

　　安居客的流量主要来自母公司58同城，另外第二大股东腾讯也为公司提供了部分流量接入。尽管这些都算是关联交易，但从公司的财务数据来看，购买流量的价格还是越来越贵了。

　　根据安居客近几年的运营数据推算，公司单个用户贡献的收入也呈现了下降趋势，也就是说，流量最终变现的价格也下降了。

　　剪刀差的缩小，意味着公司盈利能力的下滑。

　　决战新房业务

　　房地产市场是中国最大的行业之一。数据显示，2020年住宅房地产市场规模达到24万亿元，占GDP总量的23.6%。艾瑞咨询预计，到2025年，行业规模将以8.9%的复合年均增长率增长至36.6亿元。

　　此前，二手房和租房市场的经纪服务经过多年发展，渗透率已经达到较高水平，现在，终于轮到新房市场的中介化了。

　　2020年，通过经纪服务出售的新房的交易总量达到4.9万亿元。艾瑞咨询预计，2025年将达到11.9万亿元，复合年均增长率为19.6%，增速或将高于二手房、租房板块;新房销售经纪服务的渗透率，将从2020年的31.5%，提升至2025年的54.2%。

　　另外，二手房及租房中介市场仍然处于高度分散、杂乱无章的局面，前五大品牌市场占有率仅为25%;而新房经纪服务市场，因为总包制度的存在，准入门槛更高，导致这一细分市场的竞争环境相对温和。

　　目前，提供新房销售服务的房地产平台数量有限，开发商对可靠的分销渠道及强大的销售团队的需求仍未充分满足。根据2020年交易总量计算，占据市场主导地位的前4家企业，市场份额为34%。

　　所以，尽管姚劲波屡次喊话“安居客不做直营，只做平台”，但最终还是身体诚实，直接下场开展新房经纪业务。

　　2018年下半年，安居客(58同城)联合同策咨询和世联行成立地产分销平台爱房，次年业务铺开。后来，世联行收购同策咨询失败，无奈卖身珠海国资，剥离地产经纪相关业务，安居客接盘。启信宝显示，爱房的业务主体上海更赢，已成为公司的全资子公司。

　　截至2020年底，公司旗下员工总数达到6036人，其中销售人员超过4000人，占比接近8成。

　　2020年，爱房的交易总量达到653亿元，较2019年增长了282%。该平台产生的营业收入，也从2019年的4.13亿元增长至16.26亿元。因为重组时间为去年12月份，对公司2020年业绩的影响并不大。

　　冲击港股IPO之前，安居客完成了一笔2.5亿美元的融资，投资方包括碧桂园、雅居乐、恒基地产、新世界发展、新鸿基、时代地产等，也是为了以资产联结的方式背靠地产商做大新房经纪业务。

　　无论如何，姚劲波都绕不开最大的竞争对手左晖。

　　左晖比姚劲波大5岁，2001年就创立链家，一直在房地产经纪领域摸爬滚打，2014年开始布局线上推出链家网，2018年其线上战略的升级版贝壳找房上线，企图线上线下通吃。

　　安居客与贝壳，这两大巨头的战火似乎从未平息。

　　一向同样强硬的左晖，会怎么回应?